Tildeling av leiligheter i nye bygg - hva er det? Fordeler og ulemper med kjøp av nye boliger under kontrakten for oppdraget

En av de mest populære metodene for å investere i eiendomsmarkedet - tildeling av leiligheter i nye bygg. Hva er det - forstår ikke alle, og ofte en nybegynner ikke ønsker å rote med det. Ifølge statistikk, er nesten en femtedel av alle hus under bygging solgt under denne ordningen. Hva er de viktigste fordelene og ulempene med disse transaksjonene? Hva kjøperen er i faresonen?

Tildeling av leiligheter i nye bygg: hva er det?

Oppdrag - en kontrakt på overdragelse av eiendomsrett til en tredjepart. Transaksjonen er mulig frem til dato for statlig kommisjon, der dokumenter av eiendomsretten til lokaler i en bygning ennå ikke eksisterer. En investor som kjøpte et hus i en ny bygning på et byggefirma overfører sine rettigheter til eiendom andre fysiske personer for et gebyr. Vanligvis mottar investoren transaksjonen fra 10 til 90% avkastning på investert penger i nye bygninger. Ny deltaker av felles konstruksjon også overføres de rettigheter og plikter før utbygger.

Tildeling av eiendomsrett til en leilighet i nytt bygg kan utføres på to måter:

• I henhold til avtalen kontroll (selger betaler tilbake gjeld til utbygger og kjøpers midler, kan transaksjonen gjennomføres flere ganger med ett aspekt av fast eiendom);
• Under en foreløpig kontrakt (ikke underlagt statlig registrering, etablerer rett til selgeren og kjøperen å gjennomføre transaksjonen i fremtiden).

Utbetaling skjer ved gjensidig avtale.

Hvordan selge en leilighet i bygningen på oppdrag: Faser

Kontrakten oppdrag går gjennom fire stadier av behandling:

1. Kontroll av utbygger dokumentasjon:

• selskapets charter;
• Memorandum of Association;
• sertifikat av staten registrering og registrert i Federal Tax Service;
• gjør det mulig for konstruksjon;
• prosjekt erklæring;
• dokumenter som bekrefter finansiering.

2. Selgeren opplyser om intensjonen å selge eiendommen til utbygger, og deretter må innhente tillatelse fra ham skriftlig, samt dokumenter som bekrefter fraværet av økonomiske forpliktelser til firmaet. krever også en attestert samtykke fra ektefellen for å selge eiendom, oppløsning til en kredittinstitusjon (hvis boliger kjøpt på boliglån), et utdrag fra registeret til et boareal. Kjøper må få attestert samtykke fra ektefelle og ta til banken og boliglån kontrakt for levering av boliglån (med et boliglån).

3. Opprettholde en avståelse avtalen selv. Gjør det mulig å ha utbygger i fast eiendom kontor eller en advokat.

4. Det er en overføring av statlig registrering av kontrakten i divisjonen Rosreestra.

Det er mulig tildeling av boliglån

Den nåværende russisk lovgivning fastsetter at tildeling av boliglån og leiligheter i en ny bygning mulig. For å oppnå dette, selger må innhente skriftlig samtykke fra kredittinstitusjon, som det overfører sine finansielle forpliktelser til kjøperen i sin helhet. Dermed er enig kjøperen å overholde alle vilkårene i låneavtalen. På dette stadiet, må du nøye undersøke kontrakten av boliglån, som banken har rett til å gjøre endringer på egen hånd.

skatter

Ifølge Tax Code, etter at oppdraget har skjedd i en boligblokk, en skatt på 13% må betales av selger. Det er gjort fradrag fra mengden av profitt - forskjellen mellom inntektene og den opprinnelige prisen på boliger. For å oppnå dette, skal selger sende til Department of Tax Inspection erklæring i form 3NDFL.

For eksempel, hvis leiligheten er kjøpt for 1000000, og selges under avtale om overføring av 2000000, vil mengden av skattefradraget utgjør 130.000.

Dersom kjøper ønsker å få skattefradrag for kjøp av fast eiendom, må han spør selgeren en kvittering for betaling av skatter.

Goodies

Både selger og kjøper fordel etter at oppdraget er laget i bygård. Hva er disse fordelene?

Selgeren gjør en fortjeneste fra salget. Dessuten kan størrelsen være betydelig mer enn den mengde som opprinnelig investert.

Fordeler for kunden:

• Lave kostnader sammenlignet med en klar boliger.
• Muligheten for individuell planlegging.
• Kjøpt lovlig ren leilighet.

cons

Til tross for at overføring av rettigheter til leiligheten i en ny bygning - en av de mest populære tilbudene i eiendomsmarkedet, er det fortsatt risikabelt. Blant de viktigste risikoene for utgivelse:

• Konkursen i entreprenørselskapet.
• Kansellering av oppdragsavtalen.
• Dual salg.
• Selger ikke varsle utvikleren av oppdraget.

Vi nå vurdere disse punktene i mer detalj.

byggefirma konkurs

I perioden regnes fra det øyeblikk av staten registrering av PO til signeringen av loven om overføring av huset i drift, kan interesseholdere overføre sine rettigheter til eiendommen. Den viktigste grunnen for oppdraget er et brudd på utvikleren av kvalitetsstandarder og gjentatt utsettelse av byggingen. Vanligvis disse omstendighetene er på grunn av konkurs av utvikleren av det planlagte.

Etter de innledende interesse holdere vil gi rett til bolig i det nye bygget, vil ansvaret før det nye medlemmet av innkjøpsordrer bæres utelukkende utvikler. Dersom utbygger bryter innkjøpsordrer og ikke utføre sine plikter, er oppsigelse av kontrakten med oppdraget ikke mulig. Nye rente holdere kommer rettssaker allerede direkte med utbygger.

Innledende deltakere i konstruksjonen kan være ansvarlig for byggherren av kontrakten, bare når han tar på kausjon. Avtaler med garantien er ekstremt sjeldne.

Kansellering av oppdragsavtalen

Oppdrag for å kjøpe en leilighet i en ny bygning skal ikke motsi normer eksisterende lovgivning og kontrakten på deltakelse i felles konstruksjonen. Oppdragsavtalen kan bli anerkjent som ugyldig i følgende situasjoner:

• Første interesse holdere ikke klarte å overholde økonomiske forpliktelser overfor utbygger og banken.
• Ingen skriftlig samtykke ble innhentet fra byggefirma.
• Vi mottatt skriftlig tillatelse fra banken om boliger kjøpt med hjelp av kreditt.

I nærvær av minst ett av de ovennevnte elementer av kontrakten med oppdraget er ugyldig. I henhold til artikkel 390 av Civil Code, ansvaret for inngåelse av en ugyldig kontrakt faller helt på den opprinnelige deltaker DDU. Han er forpliktet til å betale pengene overført til ham, og til å betale renter og refundere svindlet eiendomsmegling investorer tap.

dual salg

I 2011 ble et vedtak i henhold til hvor alle innkjøpsordrer er underlagt obligatorisk statlig registrering. Dessverre, den russiske lovgivningen innen deltakende konstruksjon er langt fra perfekt. Spesielt er det en risiko for doble salget ved tildeling av leiligheter i bygg under oppføring.

I praksis ofte er det tilfeller hvor skruppelløse selgere inngått en avtale med tildeling av flere kunder samtidig. Dette skjer fordi er foreløpige kontrakter for salg, registrering av hvilke Rosreestra er ikke en forutsetning. Eierskap juridisk anerkjent for oppdragstakeren som først signert en kontrakt med selger. Overføre penger til selger bør være bare etter at staten registrering av PO.

Selgeren ikke varsle utvikleren

Selgeren må innhente skriftlig samtykke fra utbygger til å selge leiligheten. Ellers vil den nye interessen holdere lide tap knyttet til denne risikoen, blant annet manglende evne til å gjenopprette fra byggherre tap opp til kansellering av innkjøpsordrer.

For eksempel, hvis den nye interessen holdere i domstolene vil gjenopprette med bygging av en straff for forsinkelsen i å sette i drift, det vil bli nektet.

Ride kontrakten i retten

Ved avgjørelse av domstolen av fysiske og juridiske personer kan anses insolvent eller konkurs. I dette tilfellet blir alle transaksjoner knyttet til spørsmålet om kjøp og erverv av fast eiendom anerkjent tomrom i to tilfeller:

• Når kontrakten for salg spesifisert bevisst under pris.
• Transaksjonen ble gjennomført i mindre enn 12 måneder før starten av rettssaken på konkurs.

I rettspraksis er det tilfeller når de samme lokalene selges under kontrakt oppdrag flere ganger. Deretter bygging av en ny deltaker betaler for den kjøpte eiendommen. Innledende rente holdere lanserer prosessen med konkurs, og transaksjonen er opphevet. Dermed er de nye aksjonærene ikke bare uten den ettertraktede boliger, men uten de pengene som brukes på leiligheten.

Enkelt senter oppdrag

I St. Petersburg og Leningrad-regionen er det en spesialisert byrå - oppdrag United Center. Leiligheter i bygningen mer attraktiv for potensielle kjøpere, snarere enn andre boliger. I tillegg oppdraget - en ganske komplisert og tidkrevende prosess som krever presis kunnskap om lovgivning.

Senterets spesialister har lang erfaring i transaksjoner av avståelsen kontrakter. Etaten har også sin egen database av påviste egenskaper som nesten garanterer den juridiske renhet av transaksjoner.

En av de mest risikable, men den mest tilgjengelige formen for erverv av fast eiendom - tildeling av leiligheter i nye bygg. Hva slags avtale? Under et oppdrag refererer til overføring av registrering av eiendomsrettigheter fra deltakeren delt konstruksjon til en tredjepart. Denne typen transaksjoner har unektelig fordeler, men mange ulemper. For å unngå problemer med eiendom i fremtiden, bør betro transaksjonsstøtte av kvalifiserte advokater. I Russland er det bare én spesialisert byrå med ansvar for slike saker - United Center Oppdrag.