Komparativ tilnærming. Metoder for å bestemme verdien av fast eiendom

I verden praksis innen fast eiendom vurdering arbeid benyttet tre tilnærminger:

• komparativ eller markedet;
• dyrt;
• lønnsomt.

Valg av metode avhenger gjenstand for evaluering og den virkelige situasjonen, som har utviklet seg rundt en bestemt type eiendom. Imidlertid er den mest pålitelige metode fortsatt betraktet som en komparativ tilnærming i å bestemme taksten.

Grunnleggende prinsipper for sammenlignende evaluering

Komparativ tilnærming - et sett av teknikker for å fastslå markedsverdien av eiendommen. Estimert eiendom sammenlignet med lignende objekter.

Grunnlaget for vurdering basert på følgende prinsipper:

• Tilbud og etterspørsel. Disse to indikatorene er uløselig forbundet, et begrenset antall forslag reiser en bestemt etterspørsel, og omvendt, jo flere tilbud, jo mindre etterspørsel.
• Innbytte. Verken kjøperen ikke betaler en høyere pris hvis eiendommen med tilsvarende egenskaper mindre verdt.

Begrepet markedsverdi er nesten identisk med begrepet likevektsprisen. Likevekts pris - er et sett av kvantitative egenskaper og pris faktorer som bestemmer den tilbud og etterspørsel for prosjektet, som sammenlignes.

De viktigste kriteriene for valg av comparables å fastslå verdien av fast eiendom

Elementer som er tatt i betraktning i den komparative analysen, et stort antall, og deres kombinasjoner er nesten lik uendelig. Derfor, når analysering begrenset til et visst antall faktorer som har en direkte innvirkning på prising.

å sammenligne elementer. som en rettighet

Enhver hindring eller trelldom føre til en reduksjon i kostnadene av den beregnede objektet. Det vil si, noen begrensning av eiendomsretten - er å redusere prisene. Hvis gjenstanden er beregnet i forhold til sammenlignbare gjenstander ikke har ulempene, pris, tvert imot, øker.

For tilgjengelighet av land servitutter - er ikke den eneste step-down faktor. I er svært viktig å vurdere verdi, overfører eierskap av land eller rett til å leie, permanent bruk. De to siste reglene gjelder for senking faktorer. Det er svært viktig, om landet har visse begrensninger for ytterligere å håndtere det.

salgsbetingelser

Slike forhold er tatt hensyn til, hvis evaluert objektet egentlig har de karakteristiske trekk ved salget.

For å senke faktorene omfatter konkurs, det vil si til selger i en hast foreta et kjøp og salg transaksjon, siden eksponeringstiden av objektet eiendomsmarkedet er sikkert redusert sammenlignet med lignende objekter.

Vurderingen av sterk innflytelse og relaterte kommunikasjon, partnerskap, men å vurdere disse risikoene er vanskelig.

Dersom kjøper og selger er relatert elle relasjoner, og er planlagt å konkludere salgskontrakten mellom dem, for å spare på skatteinnbetalinger, selvfølgelig, vil det estimerte kostnaden være lav. Motivasjon i dette tilfellet, en - som partene i transaksjonen er koblet sammen med andre ikke-markedsforhold, derfor selger faktisk låner til kjøperen. En slik situasjon, dersom transaksjonen vil være på vilkår av opsjonen.

For å øke den takserte verdien av boligeiendommer kan bringe utsiktene til å motta statstilskudd for utvikling av infrastruktur. Størrelsen på den påståtte fortrinnsrett utlån bestemmes fra forskjellen mellom subsidiert og markedet utlån.

markedsforhold

Til minussiden kan brukes hvis det er en betydelig forskjell mellom markedsprisen for tilsvarende eiendommer og ekspert.

Endring funksjonaliteten kan også tas i betraktning ved vurderingen, ettersom effekten på tilbud og etterspørsel.

Nettsted plassering eiendom

Fysiske faktorer (for landet)

Sammenlignende tilnærmingen for å evaluere land involverer innsamling av egenskapene til objektet eiendom:

• størrelse;
• form;
• geologi;
• topografi;
• beredskap, det vil si om erte land vegetasjon, hvorvidt uregelmessigheter er eliminert;
• kvalitetsbestemmelse av jord.

Det mest bemerkelsesverdige er tilstedeværelse eller fravær av åser eller bakker, fjellformasjoner eller grøft. Betydelig, noen bæreevne av jorden, dens styrke, tilstedeværelse av grunnvannet. Det er veldig viktig, hvis det finnes informasjon om mulig forekomst av mineraler. Hvis informasjonen er bekreftet, vil landet bli pålagt å ha en byrde i fremtiden.

Generelle karakteristikker av objektet som skal evalueres

Markeds sammenligning tilnærming - studiet av egenskapene som øker kostnadene av fasiliteter. Disse inkluderer:

• størrelsen på en bygning eller lokaler;
• Høyhus;
• og nærværet område av hjelpe-anlegg;
• takhøyde.

Viktig er det materialet som bygges bygningen, mer moderne og mer pålitelig den er, jo høyere verdi av eiendommen. Sist men ikke minst kostnader og helhetsinntrykket av bygningen, tilstedeværelse av reparasjon og enkel oppføring. Hvis inngangs fra verftet, vil det være en step-down faktor.

Mangel på vedlikehold - det er en anledning til å endre vurderingsrapporten. Denne beregningen gjøres på verdien av omkostningene ved reparasjon eller restaureringen, idet det tas hensyn til fordelene som stammer fra investeringer som anvendes ved bygging eller reparasjon.

økonomiske krefter

Komparativ tilnærming i fast eiendom - det tar hensyn til mulige besparelser i energiressurser under drift. Den stadige økningen i kostnadene av verktøy gjør at folk hele tiden tenke på sparing og bruk av alternative energikilder.

Spesielt er dette viktig faktor, hvis objektet er anskaffet for ytterligere lease. Jo større forholdet mellom inntekt til utgifter, som skal brukes til drift av bygget eller rom, jo mindre størrelsen på avkastningen av kapitalen i netto inntekter fra utleie av fast eiendom.

Denne kategorien gjelder å måle tilstedeværelse eller fravær av meter, enten for å minimalisere varmetapet arrangementer.

andre indikatorer

Evaluering innebærer vurdering av tilstedeværelse eller fravær av elementer for bruk. Det enkleste eksempel - hvis det er en heis i huset eller ikke. Tilstedeværelsen av en fullstendig eller delvis fravær av kommunikasjon, jo mer er forbundet til det lokale systemet. Hvis for mange svakheter, er korreksjonen foretas nedover. Evaluering av fast eiendom holdes fortsatt for en rekke indikatorer.

Stadier av oppgjøret

Alle beregninger er basert på en komparativ tilnærming av åpen kildekode informasjon om utført nylig med en tilsvarende eiendomstransaksjoner.

evaluerings trinn:

1. En studie av lignende forslag i den spesifikke eiendomssegmentet, identifisere comparables som ble solgt nylig.
2. Den innsamlede informasjonen analyseres individuelt og hver setning blir sammenlignet med forventede eiendom.
3. Isolasjon pris egenskaper, endringer i evalueringsrapporten.

Avstemming av justert prisene og estimering av den endelige verdien av komparativ tilnærming.

Fordeler komparativ tilnærming

Først av alt, den metoden gjør det mulig å reflektere mening bare typiske kjøpere og selgere.

Verdivurdering er reflektert i dagens priser, ta hensyn til endringer i økonomiske forhold, og selv inflasjon. Evaluering er alltid statisk jordet.

For å vurdere den spesifikke eiendommen, er det ikke nødvendig å lære alle eiendomsmarkedet, men bare lignende objekter. Teknikken er veldig enkel, med pålitelige resultater.

... og ulemper

• Det er ganske vanskelig å etablere den reelle prisen.
• Komplett avhengighet av aktivitet og stabiliteten i eiendomsmarkedet.
• Kompleksiteten av data harmonisering, hvor lignende objekter varierer betydelig i form av salg.

i konklusjonen

Essensen av komparativ tilnærming i evalueringen av fast eiendom forstå både kjøper og selger. Teknikken gjør det mulig for partene å utforske eiendomsmarkedet og sørge for at de ikke går tapt. Vurderingen kan være basert på allerede gjennomførte transaksjoner eller tilbyr andre selgere. I alle fall den komparative metode - en systematisering og sammenligning av data med tilsvarende egenskaper. Det viktigste at utvalget av lignende elementer for sammenligning tok hensyn til de spesielle eller uvanlige faktorer, som trusselen om sivile pågripelse, endringer i lover og forskrifter på lokalt nivå, eller svikt i samsvar med låneavtalen, tilstedeværelse av elementer av tvang.