Hvordan stole på utbygger, når alt er så ustabilt?

Tegn på påliteligheten av utbygger

Spørsmålet om hva utbygger kan stole på, alltid viktige. Men i den perioden av finansiell ustabilitet risikoen øker betydelig, og dermed kjøper før en endelig avgjørelse, er det nødvendig å bli spesielt forsiktig.

Natalia Solomon, administrerende direktør i MIC-Real Estate (GC CIS) gir følgende egenskaper for sterk utbygger:

1. Tilstedeværelsen av objekter over leiligheter som allerede er utarbeidet i eiendommen overlevert;
2. Mangel på frosne byggeprosjekter;
3. Aktiviteten til en arbeidsflyt ved stedet for det valgte objektet søk;
4. Informasjon i media og på internett (inkludert vurderinger) - alltid skriver om problemene;
5. Informasjon på nettstedet voldgiftsdomstolens;
6. Leiligheter for salg i samsvar med Federal Law 214.

Leonard Blinov, markedsdirektør UrbanGroup Det anser viktig for omdømmet til utvikleren, samt hvordan selskapet følger de oppgitte priser av konstruksjon. "Den leiligheten er verdt å kjøpe fra utbygger med gode rykte og bygge beredskap hjemmene til minimum 30%. Du må også kjøpe eiendom bare i boligkomplekser, gjennomføring av dem er på 214 FZ, som best beskytter til kjøperen.

Tilstedeværelsen av flere prosjekter, inkludert minst én fullført og én i den modne fase bygningen for å se tempoet i byggingen. Informasjon om hvor han overvant det 2008 krisen år. Det er ønskelig at selskapet hadde minst 3 år", - sier eksperter.

Det særlig betydning for omdømmet til byggmester og påkjenninger Vitaly Bahvalov, Head of Marketing and Advertising konsernet SU 22. Ifølge ham, er ingenting for kjøper i en så kraftig argument at selskapet oppfylt på tide alle tidligere forpliktelser tid å fullføre anlegg - inkludert krisen i 2008-2009. "Folk kan ringe inn til byggeplassen og se alt med dine egne øyne - som regel da halvparten av spørsmålet forsvinner."

Alex Shmona CEO portal på farten eiendom. su sier at åpenhet av utbygger, hans vilje til å snakke med pressen - et godt tegn. Ifølge eksperter, den potensielle kjøperen kan promonitorit PR aktivitet er nødvendig selskapet: å studere kommentarer av sine eksperter i media, aktiviteten til høyttalere og presentasjoner etc. "Dersom et selskap kommuniserer åpent med media, sette i gang diskusjon av prosjektene deres - som oftest betyr det at de har trygg nok på sine evner. Ikke forveksle en PR aktivitet av selskaper med publisitet av sine nøkkeltall, basert på de skandaløse uttalelser mv Praksis viser at stilen på å gjøre forretninger i disse respektive spillere, som negativt påvirker ytelsen til sine forpliktelser overfor kundene", - sier Mr. Shmona.

byggelån

Ifølge opplevelsen av 2008-2009, er mange utviklere brent fordi altfor avhengige av kreditt finansiering. Markedet har vært økende, kjøpt opp alt - og svært ofte ikke til sin egen bolig og for den hensikt videresalg. Jeg oppretter et prosjekt, og selv når våre relativt høye utvikling og markeds sivilisasjon, konsulenter engasjert til den ikke alltid. Ofte om eventuelle markedsføring konsepter og analytisk utdyping av spørsmålet, utviklerne mente at og det vil komme ned - markedet absorberer noe volum. Videre, på en eller annen måte utvikleren klarte å åpne en kredittgrense, og alt var fint - så lenge bankene krise, på den ene siden, kunne ikke fortsett å finansiere, og forbrukerne har lært å telle penger og begynte å nøye velge hva du skal kjøpe. Og problemet med boliglån del av kjøpere umiddelbart kuttet.

Betyr dette at vi må være spesielt forsiktig når du kjøper leilighet for de utviklere som bygger stort sett på lånte pengene? Og om kjøperen kan få informasjon om den økonomiske og kredittpolitikken i selskapet?

Leonard Blinov mener at risikoen for kjøperen, slik at utvikleren bygger på lånte midler, er ikke direkte knyttet. "Dersom det er en god solid prosjektfinansiering bank, og det vil fortsette, er det et stort pluss. Men tilstedeværelsen av byggherre egne midler er også viktige - det er en stor risiko, så vil prøve å innfri sine forpliktelser, selv i vanskelige situasjoner. En del av opplysningene kan fås fra prosjektet erklæringen "- sier eksperter.

Natalia Solomon enig i at likviditetskrisen i 2008 viste, tilstedeværelse av stor risiko fra utviklere som bryter grunnleggende prinsippet om bærekraftig utvikling i selskapet: riktig forhold mellom gjeld til egenkapital.

Men ifølge eksperten, pålitelig informasjon til kjøper nesten bare tilgjengelig hvis utbygger ikke være vert for offentlig sine regnskap.

Vitaly Bahvalov sier også at kjøperen er usannsynlig å være i stand til å få informasjon fra utbygger om hva pengene han bygger. Men for å bedømme hvor pålitelig utbygger, er det mulig å ikke bare av hvor kompetent finanspolitikken det er, men også for eksempel til hva Kapasiteter den har. "Vårt firma kan pohvastsya det faktum at vi bygger på egen hånd, uten involvering av entreprenører. Ikke alle selskap har en imponerende produksjon og teknisk base, som vi har. I mange mennesker er dette et viktig argument, men er best for seg selv, sier vår rykte og historie av objekter - deres levering på tid. Og hvordan skal vi bygge - for kjøperen dette er den andre spørsmålet, "- sier Vitaly Bahvalov.

Aleksey Shmonov mener også at informasjon om finansiering av kjøperen ingen åpner. Men han var enig med Vitali Bahvalova oppfatning at indikasjonen for kjøperen er ikke bare forholdet mellom gjeld til egenkapital, som er nesten umulig å finn, men produksjonskapasiteten besitter selskapet.

Men lån finansiering, ifølge noen eksperter, har sine fordeler. Så Sergei Liadov, en talsmann for investerings- og utviklingsselskap "By-XXI århundre" sier at muligheten for utvikleren tilgang til kreditt ressurser av bankene er en viktig fordel ikke bare for selskapet selv, men også for kundene. I dette tilfellet er den ikke-fullføring av bygging risiko reduseres.

Det er hva Mr. LYADOV fortalte om opplevelsen av hans selskapets samarbeid med bankene i en vanskelig periode med krise av tidligere års: "Krisen i 2008-2009. først og fremst påvirket utviklere, som var aggressive investeringspolitikk gjennom å tiltrekke et stort antall lån. Men har selskapet levd opp til en konservativ handlemåte, og det mulig for oss å holde balansen mellom egenkapital og gjeld. Selskapet perfekt oppfylt sine økonomiske forpliktelser overfor Sberbank i den mest vanskelige økonomiske perioden. Og det har gitt oss i april 2010 for å lukke en kredittlinje på 60000000. Dollar, og litt tidligere i mars 2010 til få et nytt lån fra banken i mengde på 1,1 milliarder. Rubler. Sberbank er vår stadige partner i utviklingsprosjekter, inkludert utviklingen av et helhetlig program for Strogino distriktet, og for oss som selskap-builder er svært viktig og nyttig, Hittil i samarbeid fortsetter, ikke kompliseres av ytre forhold. "

råd til kjøperen

Sergei Liadov ga følgende råd til kunder om hvordan alle det samme å velge en pålitelig byggmester.

"Kriteriene for definisjonen av tiltak for å sikre selskapets refererer, først av alt, konkluderte med utbygger egenkapital deltakelse avtalen (POS) med staten registrering av transaksjonen i Rosreestra. For det andre, avdrag, der det er mulig. For å minimere risikoen bør omfatte kjøp av konstruksjonen så mye som mulig på et senere byggetrinn. Men i dette tilfellet kjøpesummen vil vanligvis være høyere, men betaling for risikoavlastning. Det er viktig å gjøre avtaler med utviklere å ha en positiv virksomhet omdømme og portefølje av fullført prosjekter av lignende konstruksjon. Obligatorisk verifisering av tittelen dokumenter for landet og slik dokumentasjon for bygging. Redusere risikoen for og engasjement i forhandlingene med utbygger dokumentasjon og verifisering av kvalifiserte advokater som er spesialister på slike tilfeller, "- sier eksperter.

Stemningen av kjøperne og den videre utviklingen av markedet

Det er kjent at under krisen etterspørselen fra den primære markedet nesten fullstendig byttet til side "av sekundær." I dag, med den økte negativ utvikling i økonomien, enten aktiviteten av kjøpere har gått ned i det primære markedet, slik at du bedømme endring i forbrukernes sentiment i bransjen på den negative? Dette er hva vi spurte våre eksperter.

Vitaly Bahvalov sier at deres bedrift ikke er observert fall i etterspørselen etter leiligheter i bygg under oppføring. På imot, ifølge eksperter, ved enden av sommer var det et boom i etterspørsel.

Sergei Liadov sier at økte betydelig i august, interesse i objekter av det primære markedet, selskapet registrert en tre ganger økning i etterspørsel. "I september falt litt, men likevel holdt seg på et høyt nivå. Den største etterspørsel benyttes i dag av gjenstander av økonomi og komfort klassen. Redusere volum av nybygg er ikke observert. The foregående nivå av tilbudet på grunn av oppføring av nye prosjekter og nye volumer i igangsatte prosjekter", - sier eksperter.

Natalia Solomon deler det syn at etterspørselen etter leiligheter i nye boliger er stadig økende. "Den viktigste kriteriet for å avgjøre om du skal kjøpe - pris. Strategi utviklere, der markedet kastet små grupper av leiligheter i bygg spennende og godt støtter aktiviteten til kjøpere, "- sier eksperter.

Leonard Blinov sier at det er nødvendig å forstå at forskjellen i priser på primær og sekundær markedet kan nå 30-40%. "Derfor, en som er mer utsatt, betaler en lavere pris. Selv den juridiske renhet av transaksjonen andrehåndsmarkedet - ikke slik en enkel sak, og det bør sjekkes doskanalno "- sier eksperter.

Dermed krisen i 2008-2009 laget en mer forsiktig, ikke bare utviklere, men også kjøpere. Hvis utviklere har anmeldt sin økonomiske og policy, ble mer forsiktige om valg av utbygger kjøperne, betale mer oppmerksomhet til sin pålitelighet og evne til å oppfylle sine forpliktelser, ikke bare under gunstige økonomiske forhold, men også i tider med finansiell uro. Men det høy aktivitet i markedet for boliger under bygging, selv i det øyeblikket da økte negative trender i økonomien tyder at troverdig av kjøpere er stor nok, og deres humøret generelt optimistisk.

Portal Move.su ønsker deg ikke å forveksles med et utvalg!